您的位置:首页 > 健康养生  > ARK是WeWork的「新骗局」吗?
[摘要] 最近一段时间,围绕wework上市一波三折的剧情吸引了足够的关注度,甚至连我们proptech研习社最近两周也成了wework专区。后续,proptech研习社还将回顾和梳理近期wework发生的关键

 

最近,wework上市的戏剧性故事引起了足够的关注。就连我们的proptech学习俱乐部也在过去两周成为了我们的工作部门。但正如哥伦比亚大学商学院兼职教授莱恩·谢尔曼(len sherman)所说,“在我漫长的首次公开募股生涯中,我从未见过如此规模的公司产生如此一致的负面看法。”

今天的文章是一个对我们的工作感兴趣的读者。她花了一周时间不断采访我们的工作主管、离职的员工、国内联络处工作人员、外国媒体作家等等。她选择方舟作为先分享它的视角。随后,proptech learning society还将回顾和整理近期wework的重点,分享国内联络运动员在wework上市闹剧中的态度和行动。如果您有新的故事和意见,请随时添加作者和经理的联系信息。

特别作者|吴祥岳

编辑|李孝利

今年5月,《彭博商业周刊》做了封面报道。封面由四张小照片组成,上面写着“我们工作,我们生活,我们成长,我们生活”。四张我们工作的联合创始人亚当·纽曼的照片和四张明亮的笑脸。

彭博商业周刊封面报道

这是一个我从未听说过的独角兽企业。文章中描述的联合创始人的形象令人震惊。他在采访中使用的所有词语都令人激动,也很有力。

尽管软银在新一轮注资中削减了88%,但当他谈到与软银的关系时,他使用了“非常、非常、非常、非常积极”和“他们是非常好的人”的字眼。他谈到了我们工作被高度重视的原因,说这是因为它的“精神和灵性”。彭博商业周刊在一次演讲中也引用了他的话:“我们是最强有力的词。”

这篇文章暗示了对纽曼理想主义和偏执的嘲弄。其中,《彭博商业周刊》提到的方舟基金吸引了我的注意力。在此之前,我还没有看到任何关于方舟基金在中国的详细报道。我带着好奇心开始了“解开谜团”的旅程,以验证方舟是否是我们工作的一个新骗局。

对方舟的怀疑

它的肘部转向哪里

在分享我的调查之前,让我们先来谈谈谜题本身。

彭博商业周刊(Bloomberg Businessweek)在文章中提到,方舟基金是由wework的母公司we company和加拿大公司ivanhoécambridge共同建立的。方舟基金总额为29亿美元,后者出资10亿美元。该基金的目的是购买我们公司将要出租的房产,因为他们相信我们公司的存在会使房产升值。

但问题是,以独立形式运作的方舟基金应该对lp负责。一旦房子在交易中以低于市场价格的价格出租给我们,方舟的商业逻辑成立吗?Lp给了钱,gp,他应该帮助他赚钱,把房子租给了他的母公司。它会走哪一边?

我去问这篇文章的作者埃伦哈特,方舟是一个骗局吗?她回答我说,她不认为这是一个骗局,但有利益冲突的风险。

关于这个谜题,我问了国内联合办公品牌星空图书馆空间的创始人白宇,他解释了这个谜题背后的基本逻辑:“作为主人,租金越高越好;作为房客,租金越低越好。这两个角色不能同时建立。如果它想讲述一只基金的故事,它要付出很高的代价,而且基金账户非常好,它会讲述基金经理的故事,但它不会估值。另一方面,如果你扮演所有者的角色,并以非常低的价格出租给自己,主房东模式将产生收益,这有利于估值,但不利于基金投资者。所以你不能同时扮演两个角色。”

我仍然迷惑不解:“那它为什么成立?”

“它没成立啊,它只能叫发生了,不能叫成立,这么多公司都死了,在死之前,我们能说它成立了吗?如果成立,为什么会有这么多损失?我们假设其溢价高于其他任何人。它讲述了一个站不住脚的故事。”白羽的观点相当清楚。他不太赞同我们工作下的方舟基金逻辑。

自9月份以来,我一直在阅读关于我们彭博工作的报道。其估值已从470亿美元降至120亿美元,甚至100亿美元。接着,对其商业模式和管理方法的批评层出不穷。

我更好奇我们的工作有什么风险。彭博(Bloomberg)在一篇文章中提到,相关消息人士透露,孙正义不想按原计划投资,也不想在房地产公司冒险。wework估值的急剧下降会与其房地产基金有关吗?方舟基金现在怎么样了?

我们认为房东比经营者挣得更多。

招股说明书中披露的数据显示,我们的工作不赚钱。它提供免费啤酒、咖啡和柠檬水,一天24小时开放。它雇佣了更多的清洁工。桌面总是干净的,架子上有很多干净的杯子。在中国,社区经理说标准流利的英语,远远超过学生的平均水平。我们工厂所在的位置通常是一个繁荣的商业中心,这符合外国公司的偏好,而且价格自然很高。

它是如此的奢华,以至于人们经常会想,当他们看到它的时候,“联合办公室真的能赚钱吗?”

我们工作中国的一名前雇员告诉我,我们工作只是想当一名房东,当它看到房东赚的钱比经营多的时候。如果出租车站的毛利只有30%,扣除佣金和折扣后,还剩多少?利润都归房东所有,所以他认为我们的工作没有多少利润空间。

事实上,经理和业主获得不同的利益。如果房子的租金每平方米增加一美元,对管理层来说就是增加一美元,而对房东来说,财产估价可能增加十美元。常识表明,大地主必须比主地主赚更多的钱,风险更小。我们通过方舟基金买房的趋势甚至影响了许多国内从业者的效仿,但业内人士告诉我,这种逻辑判断不一定正确。

中国一家合资总部企业的前员工告诉我,这种理解存在误解,因为房东也面临着收入匹配的风险:“你看着房东赚钱,但房东也承担着很大的风险。如果经营不好,租金下降,空置率上升,房东就会赔钱。即使是长期租赁,也会面临违约的可能性,如果我们的工作在十年后经营不善,人们仍然会认为我们的工作不能经营,甚至会打折扣。"

他曾建议老板“坚决不要做房东”:“虽然表面上你的收入不如房东高,但你要做的是衡量它。你不是在帮助一个房东解决问题。在你帮助100个房东解决问题后,你的收入会更高。但是在你自己做了之后,没有房东会委托你去做。因为你肯定会在自己的财产上投资更多,在别人的财产上投资更少。”

然而,这种风险并不影响我们成为大地主的雄心。wework的联合创始人米格尔在接受采访时说,由于wework的存在,一个危险的社区变得快乐和安全。我们对成为一个大地主很有信心。它相信它所建立的社区能够“提高人们的意识水平”,使一座建筑,甚至是建筑周围的社区,变得更好。在经济上,它反映在整个建筑财产的估价上,这是它购买的逻辑。

那么,我们工作的大地主生意怎么样了?

如果你在网上查,很难找到方舟基金的活动,首先是因为其他几个基金也用这个名字命名,其次是因为这个基金非常低调。即便是房地产网站real也没有列出所有购买的商品。

然而,你会发现很多关于我们公司收购这栋大楼的信息。你会看到,一家名为“我们的工作资本顾问”的公司早在2017年就开始了收购活动,然后出现了许多令人困惑的交易。两年前我们为什么要买房子?

方舟在几栋建筑上花了多少钱?

根据招股说明书,我们公司控制着两个房地产基金,一个是方舟基金,另一个是wework房地产投资者。这两个基金已经合并成ark/wpi基金,简称ark基金。

在该基金中,我们公司持有80%的股份,罗纳资本持有20%,并将分别持有51%和26%的表决权(剩余的表决权将授予两个不相关的人)。除了原来的两个房地产基金之外,合并后的方舟基金还共同管理dsq合作伙伴,并独立管理wework waller creek基金,这两个基金分别用于购买德文广场(一组建筑)和德克萨斯州奥斯汀的沃勒公园广场(waller park place)土地,我稍后将对此进行详细说明。

wpi基金

让我们从wpi基金开始。根据招股说明书,该基金成立于2017年3月,并于3月9日向证交会提交了筹资文件。这是一只开放式基金,我们公司和罗纳资本持有一半的控制权。根据证券交易委员会的文件,该基金在一个月内筹集了4.4亿美元(这个来源是真实的,我找不到文件)。

1)lord

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